 |
Alcan Hukuk Bürosu Basın Bülteni
KURUMSALHABERLER , 22.08.2011 -- Alcan Hukuk bürosu, Arsa ve arazi sahiplerinin Türkiye'de çok sık karşılaştıkları ve 2010 yılının Aralık ayına kadar somut bir çözümü bulunmayan sorunlardan biri olan; "İdareler Tarafından Meydana Getirilen Mülkiyet Hakkı İhlalleri ve Çözümü" Türkiye'de ve özellikle İstanbul Boğaz'ında hali hazırda yürütülmekte olan ayrıca lehte neticelenmiş ve Türkiye'de bir ilk olma özelliği taşıyan davalardan elde ettiği tecrübelerle birleştirerek, Türkiye'deki tüm mağdurlara faydalı ve örnek olacak bir yazı hazırladı.
Av.Emre Alcan’ın yazısı:
İmar engelli taşınmaz sahiplerinin bir çoğu 20-30 senedir mağdur durumda olup, tapulu ve vergisini ödedikleri arsalarından hiçbir şekilde faydalanamamaktadırlar.
Örneğin; TBMM Dilekçe Komisyonunun verdiği bilgiye göre; Türkiye genelinde 7435 ayrı arsa "okul" yeri olarak belirlenmiş olması sebebiyle, bu arsaların sahipleri uzun yıllardır bu gayrimekulleri üzerinde tasarrufta bulunamıyorlar. İdareler kamulaştırma yapmadığı için arsa bedelini de alamayan arsa sahipleri buna karşılık emlak vergilerini ödemek zorunda kalıyorlardı.
Mülkiyet hakkının ihlaline sebebiyet veren diğer bazı örnekler; okul alanları, yol, yeşil alanlar, sit alanları, boğaziçi öngörünümde kalan kamulaştırılmayan ve arsa sahibinin faydalanmasının engellendiği yerler.
Mülkiyet Hakkı İhlallerine hukuki çözüm
“İdarelerin, özel mülke hukuki el atarak taşınmaz sahibinin kullanımını ve faydalanmasını engellemesi, imar izni vermemesi, kamulaştırma veya takas yapmayarak arsa sahiplerini uzun yıllar mağdur etmesine karşılık taşınmaz sahibi, bu taşınmazın bedelini mağduriyeti meydana getiren idareden talep edebilmektedir.”
Boğaziçi Öngörüm, 1. Derece Arkeolojik SİT Alanı sınırları içinde kalan veya İmar planları sonucu, arsa sahibinin arsasından "Faydalanamaması" sonucu oluşan mağduriyeti, Kamulaştırmasız El Atma Davasına konu yaparak “Taşınmaz Bedelinin” tazmini mümkündür.
İmar uygulamalarının amacı:
İdareler, imara uygun konut alanları oluştururken, diğer taraftan da düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan okul, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, pazar yeri, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlere ait alanlar için gerekli olan arazileri elde etmektir. Bu yerlerin elde edilmesi sırasında arsa sahipleri mağdur edilebilmektedir.
Hukuk devleti ilkesi gereğince, imar planları ve bunların uygulanması amacıyla idarece yapılan düzenlemeler keyfi olmamalı, makul bir şekilde, meşru ve kamusal amaçların gerçekleştirilmesiyle ilgili, Anayasa’nın ikinci kısmında yer alan temel hak ve hürriyetlerle uyumlu, özellikle Anayasa’nın 35. Maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına saygılı olmalıdır.
Çevredeki parsellere imar verilirken, diğer parselin yeşil alan, yol, okul vs. sebeplerle imarsız bırakılması ve yapı yapılmasına izin verilmemesi:
İdarenin imar planından sonra taşınmazı bütçe yetersizliğini ileri sürerek kamulaştırmaması veya takasa konu yapmaması, taşınmaz sahiplerinin uzun yıllar belirsiz bir şekilde bekletilerek mağdur edilmesi sonucunu doğurmaktadır.
Kaldı ki; taşınmaz sahibini belirsiz ve süresiz bir şekilde bekleterek mağdur eden idare bu duruma kayıtsız ve ilgisiz kalması karşısında, taşınmaz sahibinin idareyi kamulaştırma yapmaya zorlama imkanı da bulunmamaktadır. Buradaki en önemli sorunlardan biri ise idarenin taşınmaz sahibinin bu mağduriyetine ilgisiz kalması.
Bu durumda taşınmaz sahibi, mülkiyet hakkından faydalanamamakta, diğer bir deyişle; taşınmazından istifade edememekte, tapulu arsasından bir yabancı gibi hiçbir şekilde faydalanamamaktadır. Sahip olduğu mülkiyet hakkının içi boşaltılmıştır.
Belediyelerin bu hareketiyle, mülk sahipleri bazen 10, bazen 20, bazen ise 30 sene mülklerinden yararlanamayabilirler. Belediyeler, bir taşınmazın belirsiz süre kullanımına engel olamazlar. Kanunun hiçbir hükmü belediyelere bu şekilde keyfi davranma yetkisi verir şekilde yorumlanamaz.
Üç tane birbirine komşu boş parsel olduğunu düşünelim. Ortadaki parselin tamamı ilgili belediye tarafından yeşil alan olarak ayrılmış olsun. Yandaki parseller ise konut alanına ayrılmış ve maliklerinin, imar izni alarak 6 katlı bina yapabildiklerini düşünelim. Ortada kalan yeşil alanın sağlamış olduğu ferahlıktan yanlardaki binada oturanlar yararlanmış olduğu halde, arsası yeşil alan olarak ayrılmış mülk sahibi hiçbir şekilde mülkünden yararlanamamaktadır. Taşınmazı üzerinde inşaat yapamadığı gibi, taşınmazın ekonomik anlamda değerinin artması, prim yapması da mümkün değildir. Belediyenin imar planlaması neticesinde mağdur olmuştur. Halbuki aynı, dönemde komşu parsellerin malikleri taşınmazları üzerine yaptırdıkları inşaatlar sayesinde çok ciddi bir ekonomik büyüme sağlamışlardır.
Boğazaiçi öngörümünde taşınmazı bulunan şahıslar arasında 1983 yılına kadar arsasını değerlendirerek inşaat yapmış olan kişiler çok ciddi ekonomik değer elde etmişken, hemen yanındaki komşu parselde inşaat yapmamış olan arsa sahipleri ise bugün çok ciddi bir ekonomik gelirden mahrum kalmışlardır. Ayrıca iki komşu parsel arasında bugün 20 ile 40 kat arası değer farkı oluşmuştur. Boğaziçi öngörünümde imar yasağı bulunan arsa sahibinin arsasını, çevresindeki taşınmazların değerine göre düşük fiyatlara dahi satması pek de mümkün olamamaktadır.
Normal şartlarda kişinin mülkiyet hakkı sahibi olduğu taşınmazdan dilediği gibi faydalanabilmesinin, tasarruf edebilmesinin yanı sıra, bu hak dokunulmaz ve vazgeçilmez bir haktır. İdarelerin de bu hakka saygılı olması gerekmektedir. İdareler ancak toplum menfaati amacıyla bedelini ödemek şartıyla kamulaştırma yaparak mülkiyet hakkına sınırlama getirebilir.
İmar planları, kamu ve toplum yararına olmalı. İmar planları ve uygulanması keyfi olmamalı. Mülkiyet hakkına saygılı olmalı. Taşınmaz sahiplerini mağdur etmemelidir.
İdarenin hukuka aykırı hareketi neticesinde mülkiyet hakkı engellenen taşınmaz sahibinin, dava yoluyla kamulaştırmasız el atma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini talep edebilmesi hukuka uygundur.
###
Tweet
İmar mağdurlarına müjde
Çevre düzeni planı
Av.Emre Alcan’ın yazısı:
İmar engelli taşınmaz sahiplerinin bir çoğu 20-30 senedir mağdur durumda olup, tapulu ve vergisini ödedikleri arsalarından hiçbir şekilde faydalanamamaktadırlar.
Örneğin; TBMM Dilekçe Komisyonunun verdiği bilgiye göre; Türkiye genelinde 7435 ayrı arsa "okul" yeri olarak belirlenmiş olması sebebiyle, bu arsaların sahipleri uzun yıllardır bu gayrimekulleri üzerinde tasarrufta bulunamıyorlar. İdareler kamulaştırma yapmadığı için arsa bedelini de alamayan arsa sahipleri buna karşılık emlak vergilerini ödemek zorunda kalıyorlardı.
Mülkiyet hakkının ihlaline sebebiyet veren diğer bazı örnekler; okul alanları, yol, yeşil alanlar, sit alanları, boğaziçi öngörünümde kalan kamulaştırılmayan ve arsa sahibinin faydalanmasının engellendiği yerler.
Mülkiyet Hakkı İhlallerine hukuki çözüm
“İdarelerin, özel mülke hukuki el atarak taşınmaz sahibinin kullanımını ve faydalanmasını engellemesi, imar izni vermemesi, kamulaştırma veya takas yapmayarak arsa sahiplerini uzun yıllar mağdur etmesine karşılık taşınmaz sahibi, bu taşınmazın bedelini mağduriyeti meydana getiren idareden talep edebilmektedir.”
Boğaziçi Öngörüm, 1. Derece Arkeolojik SİT Alanı sınırları içinde kalan veya İmar planları sonucu, arsa sahibinin arsasından "Faydalanamaması" sonucu oluşan mağduriyeti, Kamulaştırmasız El Atma Davasına konu yaparak “Taşınmaz Bedelinin” tazmini mümkündür.
İmar uygulamalarının amacı:
İdareler, imara uygun konut alanları oluştururken, diğer taraftan da düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan okul, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, pazar yeri, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlere ait alanlar için gerekli olan arazileri elde etmektir. Bu yerlerin elde edilmesi sırasında arsa sahipleri mağdur edilebilmektedir.
Hukuk devleti ilkesi gereğince, imar planları ve bunların uygulanması amacıyla idarece yapılan düzenlemeler keyfi olmamalı, makul bir şekilde, meşru ve kamusal amaçların gerçekleştirilmesiyle ilgili, Anayasa’nın ikinci kısmında yer alan temel hak ve hürriyetlerle uyumlu, özellikle Anayasa’nın 35. Maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkına saygılı olmalıdır.
Çevredeki parsellere imar verilirken, diğer parselin yeşil alan, yol, okul vs. sebeplerle imarsız bırakılması ve yapı yapılmasına izin verilmemesi:
İdarenin imar planından sonra taşınmazı bütçe yetersizliğini ileri sürerek kamulaştırmaması veya takasa konu yapmaması, taşınmaz sahiplerinin uzun yıllar belirsiz bir şekilde bekletilerek mağdur edilmesi sonucunu doğurmaktadır.
Kaldı ki; taşınmaz sahibini belirsiz ve süresiz bir şekilde bekleterek mağdur eden idare bu duruma kayıtsız ve ilgisiz kalması karşısında, taşınmaz sahibinin idareyi kamulaştırma yapmaya zorlama imkanı da bulunmamaktadır. Buradaki en önemli sorunlardan biri ise idarenin taşınmaz sahibinin bu mağduriyetine ilgisiz kalması.
Bu durumda taşınmaz sahibi, mülkiyet hakkından faydalanamamakta, diğer bir deyişle; taşınmazından istifade edememekte, tapulu arsasından bir yabancı gibi hiçbir şekilde faydalanamamaktadır. Sahip olduğu mülkiyet hakkının içi boşaltılmıştır.
Belediyelerin bu hareketiyle, mülk sahipleri bazen 10, bazen 20, bazen ise 30 sene mülklerinden yararlanamayabilirler. Belediyeler, bir taşınmazın belirsiz süre kullanımına engel olamazlar. Kanunun hiçbir hükmü belediyelere bu şekilde keyfi davranma yetkisi verir şekilde yorumlanamaz.
Üç tane birbirine komşu boş parsel olduğunu düşünelim. Ortadaki parselin tamamı ilgili belediye tarafından yeşil alan olarak ayrılmış olsun. Yandaki parseller ise konut alanına ayrılmış ve maliklerinin, imar izni alarak 6 katlı bina yapabildiklerini düşünelim. Ortada kalan yeşil alanın sağlamış olduğu ferahlıktan yanlardaki binada oturanlar yararlanmış olduğu halde, arsası yeşil alan olarak ayrılmış mülk sahibi hiçbir şekilde mülkünden yararlanamamaktadır. Taşınmazı üzerinde inşaat yapamadığı gibi, taşınmazın ekonomik anlamda değerinin artması, prim yapması da mümkün değildir. Belediyenin imar planlaması neticesinde mağdur olmuştur. Halbuki aynı, dönemde komşu parsellerin malikleri taşınmazları üzerine yaptırdıkları inşaatlar sayesinde çok ciddi bir ekonomik büyüme sağlamışlardır.
Boğazaiçi öngörümünde taşınmazı bulunan şahıslar arasında 1983 yılına kadar arsasını değerlendirerek inşaat yapmış olan kişiler çok ciddi ekonomik değer elde etmişken, hemen yanındaki komşu parselde inşaat yapmamış olan arsa sahipleri ise bugün çok ciddi bir ekonomik gelirden mahrum kalmışlardır. Ayrıca iki komşu parsel arasında bugün 20 ile 40 kat arası değer farkı oluşmuştur. Boğaziçi öngörünümde imar yasağı bulunan arsa sahibinin arsasını, çevresindeki taşınmazların değerine göre düşük fiyatlara dahi satması pek de mümkün olamamaktadır.
Normal şartlarda kişinin mülkiyet hakkı sahibi olduğu taşınmazdan dilediği gibi faydalanabilmesinin, tasarruf edebilmesinin yanı sıra, bu hak dokunulmaz ve vazgeçilmez bir haktır. İdarelerin de bu hakka saygılı olması gerekmektedir. İdareler ancak toplum menfaati amacıyla bedelini ödemek şartıyla kamulaştırma yaparak mülkiyet hakkına sınırlama getirebilir.
İmar planları, kamu ve toplum yararına olmalı. İmar planları ve uygulanması keyfi olmamalı. Mülkiyet hakkına saygılı olmalı. Taşınmaz sahiplerini mağdur etmemelidir.
İdarenin hukuka aykırı hareketi neticesinde mülkiyet hakkı engellenen taşınmaz sahibinin, dava yoluyla kamulaştırmasız el atma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini talep edebilmesi hukuka uygundur.
###
Tweet
imar izni imar planı imar planları boğaziçi imar imar Alcan Hukuk Bürosu imar mağduru yargıtay kararları hukuk hukuk bürosu avukatEmre Alcan
Diğer basın bültenleri
EKLİ DOSYALAR
Hakkımızda | Blog | SSS | E-Bülten Üyeliği | RSS | Sitene ekle | PR Ajans Rehberi | Gizlilik ve Kullanım Koşulları | İletişim | English
Copyright 2005-2011 Netpo Interaktif İletişim Teknolojileri Ltd.Şti.
Copyright 2005-2011 Netpo Interaktif İletişim Teknolojileri Ltd.Şti.